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西安房地產盛宴

時間:2018-06-07 17:42:46  來源:上海經濟新聞網  編輯:yuan4ren

  “14、165、95、42……”5月20日下午1點,西安一樓盤項目準時開盤搖號。

  坐在北京出租屋的電腦前,高睿目不轉睛地盯著屏幕上的數字,生怕錯過自己的樓盤號碼。10組號碼搖畢,和她所持數字僅一個號段之隔的“281”出現在屏幕上,這增添了她“中簽”的信心。

  “如果這次選上了,我買當天的火車票,趕在晚上之前回去交定金。”高睿有些埋怨,“上次開盤時,根本沒有通知我們房子就沒了!”

  因丈夫工作駐京緣故,高睿隨丈夫離開西安到北京生活。但因北京商品房遙不可及的天價,西安房價近一年來也不斷攀升,他們不得已決定在西安購置一套房產。

  結果卻并不盡如人意。直到搖號結束,她的“271”也并未中簽。此次參與搖號的人數總計有1700多名,房源只有102套,中簽率僅為6%。

  陡增的價格、有限的房源、開放的政策、強勁的剛需……這一切相互助推著,正在成就西安這座古老城市的房地產盛宴。

  “全款優先”

  “隨著2015年北京房價上漲的那一輪,西安房價在2016年漲了一些,”長期從事房地產工作的阿杰告訴騰訊《棱鏡》,但看得見的漲幅發生在2017年。

  這一年,互聯網巨頭阿里巴巴、京東、亞馬遜陸續落戶西安、項目汽車自主品牌巨頭吉利新能源汽車在西安建廠……官方數據顯示,西安在2017年共簽約引進847個項目,計劃總投資額為2.35萬億元,全社會固定資產投資增長12.9%。

  伴隨著巨額投資的涌入,西安房價也隨之急速上漲。

  中指數據統計顯示,西安地區2017年商品房的成交量為11.97萬套,相比2016年的17.51萬套減少了31.64%。與此相反,價格從2016年的平均價7012.75元/平方米上升至2017年的8417元/平方米。2018年前4個月,更是突破1萬元大關至10150元/平方米。

  西安商品房房源的緊張,是從2018年3月份開始的。據購房者介紹,當時,整個曲江地區只有三迪楓丹一個項目在售。隨后曲江地區萬科翡翠國際項目開盤,卻也僅有50套房源可售,根本無法滿足大量購房者的需求。

  “來咨詢項目的,只有全款的被留下了,其他購房者被告知開盤時候會通知,”阿杰稱,始料不及的是,購房者實在太多,導致即使全款購房者也有未被通知的,貸款和公積金貸款購房者就更不用提。

  一定程度上,這給外界留下非常糟糕的印象。購房要靠關系的傳聞很快擴散開來——甚至有傳聞一名購房者通過各種關系找到萬科原董事局主席王石說情。

  很快,包括華遠地產、天地緣等在內其他開發商也開始效仿“全款優先”模式,這導致的結果是,大多數依靠貸款或者公積金的購房者,幾乎沒有成功的可能。

  (5月19日,西安陰雨連綿,已過下午5點,位于西安市曲江大道東側的中國鐵建·萬科翡翠國際售樓中心,突然的停電并沒有影響看房者的心情,黑暗中,置業顧問正打著光為看房者講解樓盤情況。)

  剛剛“假離婚”的私營企業主任先生講述了他今年早些時候的一次購房經歷。一大清早趕到售樓部排隊,等到認購時,隊伍被分成了三隊:全款、商業貸款和公積金貸款。結果可想而知。

  直到監管層介入,西安成為全國第七個“搖號選房”的城市。西安市房管局于3月31日發布消息稱,由于“出現炒賣房號、捆綁搭售”等違規行為,“采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”。

  “凍土令”與“人才制度”雙向助推

  緊縮的房源和不斷涌入的人口,成為房價躥升的助推器。

  2017年10月,西安市頒布冬防期“禁土令”。按照規定,2017年11月15日起至2018年3月15日,除地鐵項目、市政搶險工程之外的建設工地禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業。

  “禁土之后,房地產商之前的那些庫存1-2個月就銷售完了,沒有預售證的房子也賣不了。”阿杰稱,農歷年期間只是緊張,到今年3月份就開始變本加厲。

  不僅如此,西安市在2017年3月份出臺史上寬松落戶政策,并在2018年進行多次優化。根據政策,學歷放寬到全日制中等職業學校(含技校),在校大學生,企業普通員工乃至農民工都可以進行落戶。

  (西安市南郊的曲江地區,正在建設的樓盤隨處看見。一眼望去,周圍也是剛剛建成不久的新住宅樓。此圖為曲江公園的萬科公園華府。)

  在此之前,西安市的落戶政策一度十年不變,嚴格的戶籍制度,導致西安地區的人口增長緩慢。根據西安市統計局數據,2005年西安市常住人口為806.81萬,到2014年常駐人口為862.75萬人。10年時間常駐人口增長僅56萬,且大多數年份徘徊在4萬人。

  西安市公管局的最新統計數據顯示,自戶籍新政實施以來,西安市新遷落戶64.5萬人。這相當于一座中等城市。僅2018年以來,外地遷入西安的落戶達40萬人。

  外來人口落戶會產生住房剛性需求外,也一定程度上刺激并加速了西安本地居民的購房需求。

  5月19日下午,西安曲江萬科翡翠國際售樓處現場,一位50歲左右的中年女士正在向置業顧問請教購房事宜,正在上學的孩子年底才滿18周歲,她希望屆時用孩子的名義購買,她和丈夫作為共同還款人幫孩子還款。“這么多人進來,肯定要買房,房價一定還會漲。”她說。

  瘋搶背后,房價到底能走多遠?

  四大古都、西部大開發、國家中心城市、2021年全運會……,光環給西安這座城市的發展未來增添了無比想象力。這座城市也因此沉迷于“全城皆房”的話題而無法自拔,不經意間,你就會聽到有人在討論與此相關的話題。

  置業顧問也將“升值空間”作為招徠客戶的賣點之一。“這房子即使不住,做為投資,幾年后交房時當做二手房出售,每平米賺個5000塊很輕松。”一位置業顧問在向客戶介紹房子時稱,“現在周邊的二手房都不止這個價。”

  與二手房交易價直接由市場決定相比,新樓盤的價格受到政府嚴格的限價。騰訊《棱鏡》了解到,位于曲江地區的金輝世界城,1.8萬元/平方米,降至1.6萬/平方米,再降至1.4萬/平方米,第三次報價才獲得批復。

  新房二手房價格倒掛到來的套利空間,吸引投資者趨之若鶩。例如,曲江一期剛剛售完的萬科東方傳奇的價格為1.4萬元/平方米,但僅一條馬路之隔,驅車3-5分鐘的曲江一期的二手房,高層價格已經超出2萬/平方米。

  毋庸置疑,巨大的價格差,導致大家都看到了這一人為制造的洼地。阿杰告訴騰訊《棱鏡》,他近期接觸到的11位客戶中,其中10位均為近兩三個月剛剛落戶西安的外地居民。“相比一線城市,西安戶籍的優勢無法凸顯出來,”阿杰說,“真正落戶西安的人就是為了買房子。”

  有開發商預測西安房價會在近兩年內突破3萬元大關。一位房地產行業分析人士預測,西安市的房價仍會“往上走”。理由是,和房價息息相關的兩個變量——房源緊張和人口不斷流入,并沒有發生實質性改變。“價格不可能降下來,市場熱度也不可能降下來。”他評價道。

  (文中高睿、阿杰均為化名)

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